Atto di mutuo: cos'è, cosa fa il notaio e quanto costa

L'atto di mutuo è il contratto con cui la banca ti eroga il finanziamento e tu ti impegni a restituirlo; nel mutuo per la casa comprende anche la concessione dell'ipoteca sull'immobile a garanzia. Per legge questo atto si firma davanti a un notaio, di solito lo stesso giorno del rogito di acquisto. Vediamo che cos'è esattamente, perché serve il notaio, in cosa si distingue dall'atto di compravendita, quanto costa e come una parte di quelle spese si può detrarre dalle tasse.

Che cos'è l'atto di mutuo

L'atto di mutuo è il contratto di finanziamento vero e proprio. Contiene tutti gli elementi dell'operazione: l'importo erogato, la durata, il tasso (fisso, variabile o misto), il piano di ammortamento, le condizioni, le garanzie e — nel mutuo ipotecario — la concessione dell'ipoteca sulla casa a favore della banca.

È il momento in cui il mutuo diventa operativo: con la firma, la banca mette a disposizione le somme e tu assumi l'obbligo di rimborsarle secondo il piano di ammortamento concordato. Da quel giorno decorrono le rate.

Perché l'atto di mutuo si firma dal notaio

Il passaggio dal notaio non è una formalità facoltativa: è un obbligo di legge legato all'ipoteca. Il Codice civile, all'articolo 2821, stabilisce che la concessione di ipoteca deve essere fatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata, a pena di nullità. Nel mutuo bancario si usa l'atto pubblico, cioè l'atto ricevuto dal notaio, che è un pubblico ufficiale.

Il notaio, in questo ruolo, garantisce diverse cose:

• verifica la legalità dell'operazione, accerta l'identità delle parti e la corrispondenza tra ciò che è scritto e la volontà di chi firma;

• dà all'atto il valore di prova legale (fa piena fede di quanto avviene davanti a lui, ai sensi degli artt. 2699-2700 del Codice civile) e di titolo esecutivo;

• cura l'iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari e la registrazione dell'atto presso l'Agenzia delle Entrate.

L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca, in caso di mancato pagamento, di far vendere l'immobile e soddisfarsi sul ricavato: proprio perché incide così tanto sui diritti sulla casa, la legge pretende la forma pubblica e il controllo del notaio.

Atto di mutuo e atto di compravendita: due atti diversi

Quando compri casa con un mutuo, lo stesso giorno firmi in realtà due atti distinti, spesso in sequenza e davanti allo stesso notaio:

• l'atto di compravendita, tra venditore e acquirente, con cui la proprietà passa a te;

• l'atto di mutuo, tra banca e mutuatario, con cui ottieni il finanziamento e concedi l'ipoteca.

Sono contratti separati, con parti diverse e costi diversi. La distinzione non è solo teorica: come vedremo, ha effetti concreti sulla detrazione fiscale, perché solo le spese legate all'atto di mutuo sono detraibili. Per avere il quadro completo dei documenti che servono per arrivare alla firma, puoi vedere la guida ai documenti per il mutuo.

Cosa fa il notaio, passo per passo

Il lavoro del notaio non si esaurisce nella firma. In estrema sintesi, il notaio:

• esegue le visure ipotecarie e catastali per verificare che l'immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o vincoli non dichiarati;

• controlla la provenienza dell'immobile e la continuità delle trascrizioni (che il venditore sia effettivamente proprietario e possa vendere);

• redige e legge alle parti l'atto di compravendita e l'atto di mutuo, spiegandone il contenuto;

• raccoglie le firme, registra gli atti e iscrive l'ipoteca;

• versa per conto delle parti le imposte dovute e, dopo la firma, trasmette agli enti le formalità.

È un controllo di garanzia che tutela entrambe le parti — te e la banca — e mette al riparo da sorprese sulla titolarità o sui vincoli della casa.

Quanto costa l'atto di mutuo

Il costo dell'atto di mutuo si compone di due grandi voci: l'onorario del notaio e le imposte.

L'onorario del notaio

Dal 2012 gli onorari notarili non sono più fissati da una tariffa obbligatoria: il D.L. 1/2012 (convertito nella Legge 27/2012) ha abrogato le tariffe professionali. Questo significa che l'onorario è liberamente pattuito e varia da studio a studio, ed è soggetto a IVA al 22%. Non esiste quindi un "prezzo di legge" dell'atto di mutuo.

Come ordine di grandezza di mercato — indicativo e non ufficiale — per il solo atto di mutuo ci si orienta spesso su un importo dell'ordine di 1.500-2.500 euro IVA inclusa, distinto dall'onorario per l'atto di compravendita e variabile in base all'importo del finanziamento e allo studio scelto. È un valore di riferimento, non una tariffa: per questo conviene chiedere e confrontare più preventivi (vedi più avanti).

Le imposte: l'imposta sostitutiva

Sull'atto di mutuo non si pagano, in genere, le classiche imposte d'atto (registro, bollo, ipotecaria, catastale) sul finanziamento: al loro posto si applica l'imposta sostitutiva prevista dal DPR 601/1973 per i finanziamenti a medio-lungo termine (durata superiore a 18 mesi). Le aliquote sono:

• 0,25% dell'importo erogato per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa (con la dichiarazione dei requisiti nel contratto);

• 2% negli altri casi (per esempio seconda casa o in mancanza della dichiarazione).

L'imposta non si paga a parte: la banca la trattiene direttamente dalla somma erogata, agendo come sostituto d'imposta. Su un mutuo di 200.000 €, per esempio, l'imposta sostitutiva è di 500 € per la prima casa (0,25%) e di 4.000 € negli altri casi (2%). Trovi il dettaglio nella guida dedicata all'imposta sostitutiva sul mutuo.

Le aliquote 0,25% e 2% sono in vigore dal 2008 e confermate nel 2026, ma le regole fiscali possono cambiare: verifica sempre i valori aggiornati sul sito dell'Agenzia delle Entrate al momento della stipula.

Attenzione a non confondere queste voci con le spese di istruttoria della banca, che sono un costo a parte, addebitato dall'istituto e non dal notaio.

Le spese notarili del mutuo si possono detrarre

Ecco un punto poco conosciuto e che vale denaro. Per il mutuo sull'abitazione principale (prima casa), l'Agenzia delle Entrate consente di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, entro il limite complessivo di 4.000 € annui (fino a 760 € di IRPEF risparmiata).

Tra gli oneri accessori detraibili rientrano anche le spese notarili relative all'atto di mutuo (onorario e spese dell'atto) e l'imposta sostitutiva trattenuta sul capitale. Il recupero avviene in dichiarazione dei redditi, nel modello 730 dell'anno successivo.

La distinzione tra i due atti torna qui in modo concreto: sono detraibili solo le spese riferite all'atto di mutuo, non quelle dell'atto di compravendita (l'acquisto della casa). Per i dettagli e i limiti vedi la guida alla detrazione degli interessi del mutuo prima casa.

Come risparmiare sull'atto di mutuo

Poiché l'onorario è liberalizzato, hai margini reali per contenere la spesa:

• Scegli tu il notaio. Nell'acquisto con mutuo, la scelta del notaio spetta di norma alla parte acquirente/mutuataria: la banca non può importi il proprio. È un tuo diritto.

• Chiedi più preventivi. Confrontare due o tre studi, chiedendo un preventivo scritto e dettagliato che distingua onorario, imposte e anticipazioni, può farti risparmiare diverse centinaia di euro.

• Fatti spiegare le voci. Un preventivo trasparente separa ciò che è onorario (negoziabile) da ciò che sono imposte (fisse per legge): così capisci dove c'è margine.

• Verifica la detraibilità. Conserva la documentazione delle spese dell'atto di mutuo: ti servirà per la detrazione del 19% se si tratta della prima casa.

Domande frequenti

L'atto di mutuo è obbligatorio dal notaio? Sì. La concessione dell'ipoteca richiede per legge l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata (art. 2821 del Codice civile), quindi il mutuo ipotecario si firma davanti al notaio, a pena di nullità dell'ipoteca.

Che differenza c'è tra atto di mutuo e atto di compravendita? Sono due contratti distinti, di solito firmati lo stesso giorno: la compravendita trasferisce la proprietà (venditore-acquirente), il mutuo eroga il finanziamento e iscrive l'ipoteca (banca-mutuatario). Hanno costi diversi e regole fiscali diverse.

Quanto costa il notaio per il mutuo? Non esiste una tariffa fissa: dal 2012 gli onorari sono liberalizzati e variano da studio a studio (con IVA al 22%). Oltre all'onorario si paga l'imposta sostitutiva (0,25% prima casa, 2% altri casi), trattenuta dalla banca. Conviene confrontare più preventivi.

Le spese notarili del mutuo sono detraibili? Sì, ma solo quelle dell'atto di mutuo sull'abitazione principale: rientrano tra gli oneri accessori detraibili al 19% insieme agli interessi, entro il tetto di 4.000 € annui. Non sono detraibili le spese dell'atto di compravendita.

Posso scegliere io il notaio? Sì. Nell'acquisto con mutuo la scelta del notaio spetta di regola all'acquirente/mutuatario: la banca non può obbligarti a usare il suo.

In sintesi

L'atto di mutuo è il contratto con cui la banca eroga il finanziamento e viene iscritta l'ipoteca sulla casa: si firma dal notaio perché la legge lo impone (art. 2821 c.c.). Va tenuto distinto dall'atto di compravendita, che trasferisce la proprietà: sono due atti diversi, con costi e regole fiscali diverse. Il costo si compone dell'onorario del notaio (liberalizzato dal 2012, quindi variabile e con IVA al 22%) e dell'imposta sostitutiva (0,25% per la prima casa, 2% negli altri casi), che la banca trattiene all'erogazione. Buona notizia: le spese notarili del mutuo sulla prima casa sono detraibili al 19% insieme agli interessi, entro 4.000 € l'anno. Per spendere meno, scegli tu il notaio e confronta più preventivi.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza fiscale, legale o personalizzata. Le aliquote e le regole fiscali possono variare: verifica sempre i valori aggiornati sul sito dell'Agenzia delle Entrate e del notaio prima della stipula. Le cifre indicative sugli onorari sono stime di mercato riferite al 2026, non tariffe ufficiali.

Fonti: Codice civile, artt. 2821 (concessione di ipoteca) e 2699-2700 (atto pubblico); Consiglio Nazionale del Notariato (ruolo del notaio e atto di mutuo); Banca d'Italia — "Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici"; DPR 601/1973, artt. 15-20 (imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio-lungo termine); Legge 244/2007 (differenziazione aliquote 0,25%/2% dal 1° gennaio 2008); Agenzia delle Entrate — scheda "Interessi passivi sui mutui" (oneri accessori detraibili al 19%); D.L. 1/2012 (art. 9, abrogazione tariffe professionali) convertito in Legge 27/2012.