Spese di istruttoria del mutuo: cosa sono, quanto costano e come funzionano

Quando chiedi un mutuo, oltre agli interessi ci sono alcuni costi iniziali da mettere in conto. Tra questi, quasi sempre, compaiono le spese di istruttoria: è il compenso che la banca chiede per esaminare la tua richiesta. Non sono una cifra enorme, ma incidono sul costo di partenza e, soprattutto, si possono spesso ridurre o azzerare. Vediamo cosa sono di preciso, quanto costano, dove leggere l'importo esatto e quando puoi evitarle.

Cosa sono le spese di istruttoria del mutuo

Le spese di istruttoria sono il costo che la banca applica per istruire la pratica di mutuo, cioè per svolgere tutto il lavoro di valutazione che precede la delibera:

• la raccolta e la verifica dei documenti (reddito, situazione lavorativa, immobile);

• l'analisi del merito creditizio, cioè la valutazione della tua capacità di rimborso;

• i controlli sull'immobile e la preparazione della delibera finale.

Si tratta di un costo una tantum, pagato all'inizio e distinto dagli interessi: lo paghi una sola volta, in fase di apertura del mutuo. La guida al mutuo della Banca d'Italia le colloca tra le spese iniziali che la banca deve indicarti con chiarezza prima della firma.

Quanto costano le spese di istruttoria

Non esiste un importo fissato per legge: le spese di istruttoria variano da banca a banca. In pratica possono assumere due forme:

• un importo fisso, spesso di qualche centinaio di euro;

• una percentuale del capitale finanziato, indicativamente fino a circa lo 0,5% dell'importo.

Molte banche, però, le azzerano in promozione o su specifiche offerte (per esempio sui mutui green, sui prodotti per giovani o in campagne dedicate). Per questo è impossibile dire "costano X": l'unico dato che vale è quello scritto nei documenti della tua offerta, non una stima generica.

Un esempio per capire l'ordine di grandezza

Su un mutuo da 150.000 €, spese di istruttoria pari allo 0,3% varrebbero circa 450 €; una banca con importo fisso potrebbe chiederne, ad esempio, 300 €; un'altra, in promozione, zero. Sono cifre puramente indicative, utili solo a farti un'idea: la differenza tra un'offerta e l'altra può essere significativa, ed è uno dei motivi per cui conviene confrontare più preventivi.

Dove si trova l'importo esatto: PIES, documento di sintesi e TAEG

Prima di firmare, la banca è tenuta a consegnarti i documenti di trasparenza previsti dalle regole della Banca d'Italia. L'importo delle spese di istruttoria è indicato in particolare in due documenti:

• il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), il modulo standard che riepiloga tutte le condizioni del mutuo;

• il documento di sintesi, allegato al contratto.

Poiché sono spese obbligatorie e note in anticipo, le spese di istruttoria rientrano nel calcolo del TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale. È proprio questo il punto chiave: confrontando due mutui non devi guardare solo il tasso nominale (TAN), ma il TAEG, che include istruttoria e altre spese accessorie e ti dice il costo reale.

Istruttoria e perizia: due voci diverse

Un'imprecisione frequente è confondere le spese di istruttoria con quelle di perizia. Sono due cose distinte:

• l'istruttoria riguarda l'esame della tua pratica (documenti e merito creditizio);

• la perizia è la stima dell'immobile effettuata da un tecnico incaricato dalla banca, per verificare che il valore sia coerente con l'importo richiesto.

Anche l'Agenzia delle Entrate, quando elenca gli oneri accessori del mutuo, cita separatamente "spese di istruttoria e di perizia tecnica". In molti preventivi le trovi come voci a sé, ciascuna con il proprio costo.

Le altre spese iniziali del mutuo

Per avere il quadro completo dei costi di partenza, all'istruttoria si affiancano di solito:

• la perizia dell'immobile (vedi sopra);

• l'imposta sostitutiva, un tributo di legge trattenuto dalla banca sull'importo erogato: è pari allo 0,25% per la prima casa e al 2% per gli immobili diversi dalla prima casa (fonte: Agenzia delle Entrate);

• le spese notarili per l'atto di mutuo e l'iscrizione dell'ipoteca;

• l'assicurazione incendio e scoppio, obbligatoria per legge sull'immobile.

Mettere in fila tutte queste voci ti aiuta a capire di quanti soldi "in più" avrai bisogno oltre all'anticipo. Se stai valutando l'acquisto, può esserti utile anche la guida al mutuo prima casa 2026.

Si possono evitare o ridurre le spese di istruttoria?

Sì, in diversi casi. Ecco le situazioni più comuni:

• Promozioni commerciali: molte banche azzerano l'istruttoria in determinati periodi o su prodotti specifici. È una leva di negoziazione: chiedila esplicitamente.

• Under 36 e Fondo di garanzia prima casa: sulle offerte pensate per i giovani, le banche azzerano spesso le spese di istruttoria. L'agevolazione "prima casa under 36" e il Fondo di garanzia (garanzia statale fino all'80% della quota capitale) sono riservati a chi ha un ISEE non superiore a 40.000 € e restano in vigore fino al 31 dicembre 2027. Trovi tutti i dettagli nella guida al mutuo giovani under 36 e in quella sul mutuo al 100%.

• Confronto tra preventivi: a parità di tasso, l'importo dell'istruttoria può spostare il TAEG. Chiedere più preventivi ti mette in posizione di trattare.

Attenzione a un punto: se la pratica non va a buon fine, alcune spese già sostenute (per esempio una perizia già eseguita) potrebbero restare a tuo carico. Verifica sempre nel contratto cosa succede in caso di mancata erogazione.

Le spese di istruttoria sono detraibili?

Buona notizia per chi compra la prima casa: le spese di istruttoria rientrano tra gli oneri accessori del mutuo che, secondo l'Agenzia delle Entrate, sono detraibili al 19% insieme agli interessi passivi, entro il limite complessivo di 4.000 € l'anno. Vale per il mutuo destinato all'acquisto dell'abitazione principale.

Per capire quanto si recupera davvero con la dichiarazione, vedi la guida sulla detrazione degli interessi del mutuo prima casa.

Domande frequenti

Quanto costano in media le spese di istruttoria del mutuo? Non c'è un valore fissato per legge: dipendono dalla banca. Possono essere un importo fisso di qualche centinaio di euro o una percentuale del capitale (indicativamente fino a circa lo 0,5%), e spesso vengono azzerate in promozione. L'importo esatto è scritto nel PIES e nel documento di sintesi.

Le spese di istruttoria sono comprese nel TAEG? Sì. Essendo spese obbligatorie e note in anticipo, rientrano nel calcolo del TAEG. Per confrontare due mutui guarda il TAEG, non solo il TAN.

Che differenza c'è tra spese di istruttoria e perizia? L'istruttoria è l'esame della pratica (documenti e merito creditizio); la perizia è la stima dell'immobile fatta da un tecnico per la banca. Sono due voci di costo distinte.

Si possono azzerare le spese di istruttoria? Spesso sì: molte banche le eliminano in promozione o sulle offerte per under 36 e con Fondo di garanzia prima casa. Conviene chiederlo e confrontare più preventivi.

Le spese di istruttoria sono detraibili? Per il mutuo di acquisto della prima casa sì: rientrano tra gli oneri accessori detraibili al 19% insieme agli interessi, nel limite di 4.000 € l'anno (fonte: Agenzia delle Entrate).

In sintesi

Le spese di istruttoria sono un costo iniziale una tantum che la banca applica per valutare la tua richiesta di mutuo. Non sono fissate per legge, variano molto da banca a banca e in molti casi si possono azzerare, soprattutto sulle offerte per under 36 e con il Fondo di garanzia prima casa. Il consiglio pratico è sempre lo stesso: leggi l'importo nel PIES, confronta le offerte guardando il TAEG e, se compri la prima casa, ricorda che rientrano tra le spese detraibili insieme agli interessi.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza personalizzata. Gli importi delle spese di istruttoria sono indicativi e variano per banca e offerta: verifica sempre il dato nel PIES e nel documento di sintesi, e confronta il TAEG delle offerte ufficiali.

Fonti: Banca d'Italia ("Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici"); Agenzia delle Entrate ("Interessi passivi dei mutui"; guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali"; "Agevolazioni prima casa under 36"); MEF e CONSAP (Fondo di garanzia prima casa); BCE (decisione di politica monetaria 11/6/2026).