Detrazione interessi mutuo prima casa: quanto si recupera nel 730/2026

Chi paga un mutuo per la prima casa ha diritto a uno sconto fiscale spesso sottovalutato: la detrazione degli interessi passivi. Ogni anno, in dichiarazione dei redditi, una parte di quanto versi alla banca torna sotto forma di minore IRPEF. Nel 730/2026 la regola di base resta la stessa, ma c'è una novità importante per i redditi più alti. Vediamo quanto si recupera, a chi spetta e come si indica nel modello.

Quanto si detrae: il 19% fino a 4.000 €

La detrazione vale il 19% degli interessi passivi (più gli oneri accessori) pagati nell'anno sul mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale, entro un limite di spesa di 4.000 € l'anno.

In pratica il risparmio massimo è di 760 € l'anno (il 19% di 4.000 €). Se in un anno paghi meno di 4.000 € di interessi, la detrazione si calcola su quanto hai effettivamente versato; se li superi, ti fermi comunque al tetto dei 4.000 €. È una detrazione, non una deduzione: abbatte direttamente l'imposta dovuta, non il reddito imponibile.

Chi ha diritto alla detrazione

Secondo l'Agenzia delle Entrate, per detrarre gli interessi servono alcune condizioni:

• devi essere intestatario del mutuo e proprietario dell'immobile;

• la casa deve diventare la tua abitazione principale entro un anno dall'acquisto;

• l'acquisto deve avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo;

• deve trattarsi di un mutuo ipotecario (non un prestito personale) e i pagamenti devono essere tracciabili (bonifico o strumenti equivalenti).

In caso di mutuo cointestato, ciascun intestatario detrae la propria quota di interessi, ma il limite di 4.000 € è complessivo sull'immobile: se i due intestatari hanno quote uguali, di norma fanno riferimento a 2.000 € ciascuno. Se un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro, quest'ultimo può portare in detrazione l'intera quota, sempre entro il tetto.

Quali spese rientrano: gli oneri accessori

Oltre agli interessi veri e propri, nel limite dei 4.000 € rientrano anche gli oneri accessori legati al mutuo:

• commissioni e spese di istruttoria;

• imposta sostitutiva sul capitale prestato;

• spese di perizia e spese notarili relative al mutuo (non quelle dell'atto di compravendita);

• spese di mediazione per ottenere il finanziamento e penali per l'estinzione anticipata;

• quote di rivalutazione sui mutui indicizzati.

Restano fuori, invece, le spese collegate all'acquisto dell'immobile in sé, come l'onorario del notaio per il rogito o le imposte di registro.

Come si indica nel 730/2026

Gli interessi del mutuo prima casa si inseriscono nel Quadro E, Sezione I, rigo E7 del modello 730/2026 (redditi 2025). Va indicato il codice corrispondente all'anno di stipula del contratto:

• codice 7 per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 2021;

• codice 48 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024;

• codice 57 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2025.

L'importo da riportare lo trovi nella certificazione degli interessi che la banca rilascia ogni anno. Conserva quietanze e documentazione: in caso di controllo dovrai dimostrare gli importi pagati e il rispetto dei requisiti.

La novità 2026: il tetto per i redditi alti (e perché spesso non tocca il mutuo)

Dal 730/2026 entra in vigore il riordino delle detrazioni introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 16-ter del TUIR). Per chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 € scatta un tetto complessivo agli oneri detraibili: si parte da un importo base — 14.000 € per i redditi tra 75.000 e 100.000 €, 8.000 € oltre i 100.000 € — da moltiplicare per un coefficiente legato al numero di figli a carico.

C'è però un'esclusione decisiva: gli interessi sui mutui per l'acquisto o la costruzione dell'abitazione principale contratti entro il 31 dicembre 2024 restano detraibili per intero, fuori dal nuovo tetto (insieme alle spese sanitarie). Il limite, in concreto, riguarda solo gli interessi sui mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 (codice 57), che concorrono al tetto se il reddito supera la soglia. I chiarimenti operativi sono nella Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 6/E del 29 maggio 2025.

Esempio pratico

Immagina di aver pagato nel 2025 3.000 € di interessi sul mutuo, più 200 € di oneri accessori: il totale è 3.200 €, sotto il tetto di 4.000 €. La detrazione è il 19% di 3.200 € = 608 €, che riducono l'IRPEF dovuta. Se invece tra interessi e oneri avessi superato i 4.000 € — poniamo 4.500 € — la detrazione si fermerebbe a 760 €, il massimo possibile. Con il rialzo dei tassi BCE dell'11 giugno 2026 e le rate dei mutui variabili in salita, gli interessi annui tendono ad aumentare, e con loro il peso di questa detrazione.

Domande frequenti

Quanto si recupera con la detrazione degli interessi del mutuo? Il 19% degli interessi e degli oneri accessori, fino a un massimo di 4.000 € di spesa l'anno: quindi fino a 760 € di minore IRPEF all'anno.

Dove si inseriscono gli interessi del mutuo nel 730/2026? Nel Quadro E, Sezione I, rigo E7, con il codice 7, 48 o 57 a seconda dell'anno di stipula del mutuo. L'importo è quello della certificazione annuale della banca.

La detrazione spetta anche sul mutuo cointestato? Sì. Ogni intestatario detrae la propria quota di interessi, ma il limite di 4.000 € è complessivo sull'immobile. Se un coniuge è a carico, l'altro può detrarre l'intera quota.

Il nuovo tetto alle detrazioni riduce lo sconto sul mutuo? Per la maggior parte dei contribuenti no: gli interessi sui mutui per l'abitazione principale stipulati entro il 31 dicembre 2024 sono esclusi dal tetto. La limitazione riguarda solo i mutui dal 1° gennaio 2025 e i redditi sopra 75.000 €.

Posso detrarre anche le spese del notaio per l'acquisto? No. Rientrano solo gli oneri accessori del mutuo (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, spese notarili relative al finanziamento), non le imposte e l'onorario notarile dell'atto di compravendita.

In sintesi

La detrazione degli interessi del mutuo prima casa è un beneficio concreto: il 19% fino a 4.000 € di spesa, cioè fino a 760 € l'anno di IRPEF in meno. Servono i requisiti giusti (intestatario e proprietario, abitazione principale entro un anno), va indicata nel rigo E7 del 730/2026 con il codice corretto e, salvo i mutui più recenti dei redditi alti, non è toccata dal nuovo tetto alle detrazioni. Prima di acquistare, può essere utile rivedere anche la guida generale al mutuo prima casa.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza fiscale personalizzata. Importi, codici e regole aggiornati al modello 730/2026 (redditi 2025); verifica sempre la tua posizione con un CAF o un professionista e sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Fonti: Agenzia delle Entrate — "Interessi passivi sui mutui" e guida all'acquisto della casa; Legge di Bilancio 2025 (art. 16-ter TUIR) e Circolare Agenzia delle Entrate n. 6/E del 29/05/2025.