Mutuo giovani under 36 nel 2026: requisiti, garanzia e come funziona

Comprare la prima casa da giovani è più accessibile grazie al mutuo giovani under 36, sostenuto dalla garanzia statale del Fondo di Garanzia per la prima casa. Nel 2026 la misura è stata prorogata, ma è cambiato qualcosa rispetto agli anni scorsi: vediamo come funziona, chi può accedervi e come fare domanda.

Cos'è il mutuo giovani under 36

Non è un mutuo "speciale" erogato dallo Stato, ma un normale mutuo bancario assistito da una garanzia pubblica. Lo Stato, tramite il Fondo di Garanzia per la prima casa (gestito da CONSAP per conto del Ministero dell'Economia), si fa garante di una parte del capitale: questo riduce il rischio per la banca e rende più facile ottenere il finanziamento, anche senza grandi risparmi di partenza.

Come funziona il Fondo di Garanzia Prima Casa

Il Fondo copre una quota della somma finanziata:

• garanzia ordinaria: 50% della quota capitale;

• categorie prioritarie (tra cui gli under 36 con ISEE entro 40.000 €): fino all'80%;

• famiglie numerose: fino al 90%, con soglie ISEE più alte.

Più alta è la garanzia, più la banca è disposta a finanziare una percentuale elevata del prezzo: è questo il meccanismo che consente, in molti casi, di ottenere un mutuo fino al 100% del valore dell'immobile.

Requisiti: chi può accedere nel 2026

Per rientrare nella categoria prioritaria under 36 servono due condizioni insieme:

• non aver compiuto 36 anni nell'anno del rogito;

• ISEE non superiore a 40.000 € all'anno.

Sono incluse anche giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori conviventi e i conduttori di alloggi IACP. Per le famiglie con tre o più figli le soglie ISEE salgono (fino a circa 50.000 €) e la garanzia può arrivare al 90%.

Altri paletti: l'immobile deve essere prima casa (non di lusso) e l'importo del mutuo garantito non può superare 250.000 €.

Attenzione: cosa è cambiato rispetto al passato

C'è un punto che genera spesso confusione. Le agevolazioni fiscali under 36 — l'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale e il credito d'imposta sull'IVA — si applicavano ai rogiti fino al 31 dicembre 2023 e non sono state rinnovate.

Quindi nel 2026 dell'agevolazione under 36 resta la garanzia CONSAP, non l'esenzione fiscale. È una distinzione importante quando fai i conti: per i profili fiscali conviene farsi assistere da un notaio o da un commercialista.

Fino a quando è valida

La misura è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027 e il Fondo è stato rifinanziato (con stanziamenti aggiuntivi per il 2026 e il 2027). C'è quindi tempo per organizzarsi, ma le risorse sono comunque a esaurimento: meglio non rimandare troppo.

Tassi 2026: cosa aspettarsi

La garanzia facilita l'accesso, ma il tasso lo decide la banca in base al mercato. E il contesto è cambiato: l'11 giugno 2026 la BCE ha alzato i tassi di 0,25 punti (primo rialzo dal 2023), spingendo verso l'alto Euribor e rate, soprattutto sul variabile. Per le categorie prioritarie con garanzia all'80% molte banche aderenti applicano condizioni calmierate: chiedi sempre il TAEG e un esempio di piano di ammortamento per confrontare le offerte reali.

Come fare domanda

1. Calcola la rata sostenibile e verifica l'ISEE (deve essere entro la soglia).

2. Scegli una banca aderente al Fondo di Garanzia per la prima casa.

3. In fase di richiesta del mutuo, compila il modulo di accesso al Fondo: è la banca a inoltrare la richiesta di garanzia a CONSAP.

4. Procedi con istruttoria, perizia e, in caso positivo, rogito.

Esempio pratico

Una coppia under 36 con ISEE di 30.000 € acquista una prima casa da 200.000 €. Senza risparmi sufficienti per un anticipo importante, grazie alla garanzia statale all'80% riesce a ottenere un mutuo che copre quasi l'intero prezzo. La rata dipenderà da durata, tipo di tasso (fisso o variabile) e dalle condizioni della banca: con i tassi in risalita nel 2026, molti preferiscono bloccare un tasso fisso per avere una rata certa. (Importi e tassi sono indicativi: verifica sempre TAEG ed esempio rappresentativo nell'offerta della banca.)

Domande frequenti

Chi può chiedere il mutuo giovani under 36? Chi non ha compiuto 36 anni nell'anno del rogito e ha un ISEE entro 40.000 €, per l'acquisto della prima casa (non di lusso).

Serve l'ISEE? Sì, ed è decisivo: per la garanzia rafforzata all'80% deve essere entro 40.000 € (soglie più alte per le famiglie numerose).

Posso ottenere un mutuo al 100%? È possibile: la garanzia statale consente alle banche di finanziare una quota molto elevata del valore, fino al 100% in diversi casi.

Le agevolazioni fiscali under 36 valgono ancora nel 2026? No: l'esenzione dalle imposte è scaduta a fine 2023. Resta la garanzia pubblica sul mutuo.

Fino a quando è valida la misura? Fino al 31 dicembre 2027, salvo esaurimento delle risorse.

In sintesi

Nel 2026 il mutuo giovani under 36 resta uno strumento utile per comprare casa con un anticipo ridotto, grazie alla garanzia statale fino all'80% (90% per le famiglie numerose). Ricorda però che le agevolazioni fiscali non ci sono più e che il tasso dipende dalla banca e dal mercato: confronta più offerte guardando il TAEG. Per approfondire, leggi anche la nostra guida alla surroga del mutuo, utile se in futuro vorrai spostare il finanziamento a condizioni migliori.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza personalizzata né parere fiscale. Dati aggiornati al 20 giugno 2026; verifica requisiti, soglie e condizioni aggiornate presso la banca, CONSAP e un professionista.

Fonti: MEF — Fondo di garanzia prima casa; CONSAP; BCE (comunicato 11/6/2026).