Accollo del mutuo: come funziona, costi e quando conviene

Stai comprando una casa che ha già un mutuo e ti chiedi se puoi subentrare in quel finanziamento invece di accenderne uno nuovo? È quello che si chiama accollo del mutuo: un'operazione, prevista dal Codice civile, con cui una persona si assume il debito residuo di un'altra verso la banca. Può far risparmiare sui costi di apertura di un nuovo mutuo e, nel 2026 con i tassi tornati a salire, permette a volte di ereditare un tasso più conveniente. Vediamo come funziona, quanto costa e quando conviene.

Che cos'è l'accollo del mutuo

L'accollo del mutuo è l'operazione con cui un nuovo soggetto subentra a chi ha acceso il mutuo, assumendone il debito residuo verso la banca. È disciplinato dall'art. 1273 del Codice civile. Entrano in gioco tre figure:

• l'accollante: chi si accolla il debito (di solito chi compra la casa);

• l'accollato: il debitore originario (di solito chi vende);

• l'accollatario: la banca, cioè il creditore.

In pratica, il mutuo resta lo stesso — stessa banca, stessa ipoteca già iscritta sull'immobile — ma cambia la persona che pagherà le rate. È una differenza importante rispetto alla surroga e alla rinegoziazione, dove invece resta lo stesso debitore.

Quando si usa l'accollo del mutuo

Come ricorda la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario, l'accollo è frequente in alcune situazioni tipiche:

• acquisto di una casa già gravata da mutuo: l'acquirente si accolla il mutuo del venditore invece di chiederne uno nuovo;

• acquisto da un costruttore: il costruttore aveva acceso un mutuo sull'immobile (o sull'intero edificio) e l'acquirente se ne accolla la quota corrispondente alla propria unità;

• separazione o divorzio: in un mutuo cointestato, un coniuge si accolla la quota dell'altro per restare unico intestatario;

• successioni e donazioni: chi riceve un immobile può subentrare nel mutuo che lo grava.

Accollo liberatorio e accollo cumulativo: la differenza

È il punto più importante da capire, perché cambia chi resta responsabile del debito.

Nell'accollo liberatorio, il debitore originario (il venditore) viene liberato e l'accollante diventa l'unico responsabile verso la banca. Attenzione però: secondo l'art. 1273 del Codice civile, la banca libera il debitore originario solo se lo dichiara espressamente (o se la liberazione è condizione espressa dell'accordo). Serve quindi il consenso esplicito dell'istituto.

Nell'accollo cumulativo (o non liberatorio), invece, manca questa liberazione: il debitore originario resta obbligato in solido insieme all'accollante. La sua diventa un'obbligazione sussidiaria, cioè la banca deve prima chiedere il pagamento all'accollante e può rivolgersi al vecchio debitore solo se il nuovo non paga. Per chi vende, ottenere l'accollo liberatorio è fondamentale: senza, resterebbe garante del mutuo anche dopo aver ceduto la casa.

Serve il consenso della banca?

Sì e no, ed è bene distinguere. L'accollo è valido tra le parti (venditore e acquirente) anche senza il consenso della banca: l'acquirente può impegnarsi a pagare le rate. Ma senza l'adesione espressa della banca il venditore non è liberato: l'accollo resta cumulativo.

Per concedere la liberazione, la banca valuta la solidità finanziaria dell'accollante — reddito, affidabilità creditizia, capacità di sostenere la rata — più o meno come farebbe per un nuovo mutuo. È quindi una facoltà dell'istituto, non un automatismo: la banca può accettare o rifiutare la liberazione del vecchio debitore.

Quanto costa l'accollo del mutuo

Uno dei vantaggi principali è il risparmio sui costi. Chi si accolla un mutuo non sostiene le spese tipiche di un nuovo finanziamento: subentrando in un mutuo già esistente, con ipoteca già iscritta, in genere si evitano la nuova imposta sostitutiva, una nuova perizia e i costi di accensione di un mutuo da zero. Possono esserci spese ridotte (per esempio istruttoria della banca per valutare l'accollante o spese di voltura), ma l'operazione resta di norma più economica rispetto ad accendere un mutuo nuovo. È uno dei motivi per cui l'accollo è interessante, soprattutto nell'acquisto da costruttore.

Tasso e condizioni: cosa si eredita

Accollarsi un mutuo significa subentrare alle condizioni già in essere: tasso (fisso o variabile), spread, durata residua e tipo di ammortamento restano quelli del contratto originario. Questo può essere un vantaggio o uno svantaggio.

Nel 2026, dopo il rialzo dei tassi deciso dalla BCE l'11 giugno, subentrare in un mutuo a tasso fisso acceso quando i tassi erano più bassi può risultare conveniente rispetto ad aprirne uno nuovo alle condizioni attuali. Al contrario, ereditare un tasso poco vantaggioso può non valerne la pena. Prima di decidere, confronta sempre le condizioni del mutuo da accollare con le offerte di mercato, guardando il TAEG: per orientarti può aiutarti la guida su TAN e TAEG e quella su come si calcola la rata.

Accollo, surroga o sostituzione: le differenze

Sono operazioni diverse, da non confondere:

• l'accollo cambia il debitore: subentra una nuova persona nello stesso mutuo, con la stessa banca;

• la surroga (portabilità) cambia la banca: lo stesso debitore trasferisce il proprio mutuo a un altro istituto con condizioni migliori, gratis e per legge;

• la sostituzione è un nuovo mutuo che estingue il precedente, con nuovo contratto e nuovi costi.

In sintesi: l'accollo serve quando cambia chi paga (tipicamente comprando una casa con mutuo); la surroga e la sostituzione servono a migliorare le condizioni del proprio mutuo.

Detrazione degli interessi con l'accollo

Anche chi si accolla un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale può, in linea di principio, beneficiare della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi (entro i limiti di legge). L'Agenzia delle Entrate riconosce la detrazione a condizione che ricorrano i requisiti previsti e che l'accollo sia formalizzato in un atto pubblico/registrato. È però un aspetto delicato, che dipende dalla situazione specifica e dalla data del mutuo originario: conviene verificarlo con l'Agenzia delle Entrate o un commercialista. Trovi un quadro generale nella guida alla detrazione degli interessi del mutuo prima casa.

Domande frequenti

Cos'è l'accollo del mutuo? È l'operazione con cui una persona (accollante) subentra a chi ha acceso il mutuo (accollato), assumendone il debito residuo verso la banca (accollatario). Lo prevede l'art. 1273 del Codice civile. Il mutuo e l'ipoteca restano gli stessi, cambia chi paga.

Qual è la differenza tra accollo liberatorio e cumulativo? Nell'accollo liberatorio il debitore originario è liberato e il nuovo è l'unico responsabile, ma serve la dichiarazione espressa della banca. In quello cumulativo il vecchio debitore resta obbligato in solido, in via sussidiaria, se il nuovo non paga.

Serve il consenso della banca per l'accollo? L'accollo è valido tra venditore e acquirente anche senza la banca, ma per liberare il venditore serve il consenso espresso dell'istituto, che prima valuta la solidità dell'accollante.

Quanto costa accollarsi un mutuo? In genere costa meno di un nuovo mutuo: subentrando in un finanziamento esistente, con ipoteca già iscritta, si evitano i costi di accensione (nuova imposta sostitutiva, perizia). Possono restare spese ridotte di istruttoria o voltura.

Accollo o surroga: che differenza c'è? L'accollo cambia il debitore (subentra un'altra persona nello stesso mutuo); la surroga cambia la banca (lo stesso debitore sposta il mutuo altrove per avere condizioni migliori).

In sintesi

L'accollo del mutuo permette di subentrare nel mutuo di un altro invece di accenderne uno nuovo: utile soprattutto quando si compra una casa già ipotecata o da un costruttore. La distinzione chiave è tra accollo liberatorio (il venditore è liberato, con il consenso espresso della banca) e cumulativo (resta coobbligato). I costi sono in genere inferiori a un nuovo mutuo, ma si ereditano le condizioni esistenti: vanno confrontate con il mercato, TAEG alla mano. Per la detrazione degli interessi e per la liberazione del venditore, fatti seguire da un notaio e verifica con la banca e l'Agenzia delle Entrate prima di firmare.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza personalizzata o fiscale. La detrazione degli interessi e la liberazione del debitore dipendono dalla situazione specifica: verifica sempre con la banca, un notaio e l'Agenzia delle Entrate. Riferimenti aggiornati a giugno 2026.

Fonti: Codice civile, art. 1273 (Accollo); Banca d'Italia — "Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici"; Consiglio Notarile / notai — accollo liberatorio e cumulativo; Agenzia delle Entrate / FiscoOggi — detrazione interessi in caso di accollo formalizzato in atto pubblico; BCE — comunicato di politica monetaria dell'11/06/2026.