Come si calcola la rata del mutuo: formula, esempio e simulazione

La rata del mutuo si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese, il sistema usato dalla quasi totalità dei mutui in Italia. Per ottenerla servono solo tre dati: il capitale richiesto, il tasso di interesse e la durata. In questa guida vediamo la formula spiegata in modo semplice, un esempio pratico con i numeri e come incide la durata sul costo totale.

Da cosa dipende la rata: capitale, tasso e durata

La rata nasce dall'incrocio di tre variabili:

• Capitale: la somma che chiedi in prestito alla banca. Più è alto, più alta è la rata.

• Tasso di interesse (TAN): il Tasso Annuo Nominale applicato al capitale. È il "prezzo" del denaro: più sale, più cresce la quota di interessi.

• Durata: il numero di anni (e quindi di rate mensili) in cui restituisci il mutuo. Allungare la durata abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali.

Nell'ammortamento alla francese la rata è costante nel tempo, ma la sua composizione cambia: all'inizio paghi soprattutto interessi e poco capitale, verso la fine succede il contrario.

La formula per calcolare la rata

La formula dell'ammortamento alla francese è questa:

Rata = C × i × (1 + i)^n / [ (1 + i)^n − 1 ]

dove:

• C = capitale (importo del mutuo);

• i = tasso di interesse mensile, cioè il TAN annuo diviso 12 (es. un TAN del 3% annuo corrisponde a i = 0,03 / 12 = 0,0025);

• n = numero totale di rate, cioè gli anni di durata moltiplicati per 12 (es. 25 anni = 300 rate).

Non serve farla a mano: ogni calcolatore di rata o simulatore applica esattamente questa formula. Capirla, però, ti aiuta a leggere le offerte con occhio critico.

Esempio pratico di calcolo

Prendiamo un mutuo di 150.000 € con un TAN del 3% (valore usato a scopo illustrativo, in linea con la media dei tassi fissi di inizio giugno 2026, pari al 3,0–3,4% secondo Facile.it, 10/06/2026) e una durata di 25 anni (300 rate).

Applicando la formula, la rata mensile è di circa 711 €. In 25 anni rimborserai circa 213.395 €, di cui 63.395 € di interessi oltre al capitale.

Ora vediamo come cambia tutto modificando solo la durata, a parità di capitale e tasso:

• 20 anni (240 rate): rata circa 832 €, interessi totali circa 49.655 €.

• 25 anni (300 rate): rata circa 711 €, interessi totali circa 63.395 €.

• 30 anni (360 rate): rata circa 632 €, interessi totali circa 77.666 €.

Il messaggio è chiaro: allungare la durata alleggerisce la rata ma ti fa pagare più interessi alla fine. Accorciarla fa l'opposto. È il primo compromesso da bilanciare in base al tuo reddito.

TAN e TAEG: perché la rata non basta

La formula usa il TAN, ma per capire quanto costa davvero un mutuo devi guardare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). Il TAEG include, oltre agli interessi, anche le spese accessorie: istruttoria, perizia, incasso rata, imposte e alcuni costi assicurativi obbligatori.

Due offerte con lo stesso TAN possono avere TAEG diversi: la rata "nominale" sarà uguale, ma il costo complessivo no. Per questo, quando confronti i mutui, guarda sempre il TAEG, non solo la rata.

Tasso fisso o variabile: come cambia il calcolo

Con il tasso fisso la rata calcolata resta identica per tutta la durata: la formula si applica una volta sola e il risultato non cambia.

Con il tasso variabile, invece, il tasso segue l'Euribor e viene ricalcolato periodicamente: la rata può salire o scendere nel tempo. A giugno 2026, ad esempio, l'Euribor a 3 mesi è risalito al 2,397% (10/06/2026), dopo il rialzo dei tassi BCE: chi ha un variabile ne vede l'effetto sulla rata. Se non sai quale scegliere, leggi la nostra guida su mutuo a tasso fisso o variabile. E se hai già un mutuo e vuoi abbassare la rata, puoi valutare la surroga.

Oltre la rata: le altre spese del mutuo

La rata non è l'unica voce di costo. Quando pianifichi il budget, considera anche:

• spese di istruttoria e perizia sull'immobile;

• imposta sostitutiva (di norma 0,25% del capitale per la prima casa);

• costi del notaio per l'atto e l'ipoteca;

• polizza scoppio e incendio, obbligatoria;

• eventuali interessi di preammortamento nei primi giorni.

Sono importi che incidono sul costo iniziale ma non sulla rata calcolata con la formula: per questo il TAEG è la bussola più affidabile.

Come usare un simulatore di rata

Un simulatore di mutuo ti permette di calcolare la rata in pochi secondi: inserisci capitale, durata e tasso e ottieni la rata e il piano di ammortamento. È utile per fare prove veloci ("quanto cambia se allungo di 5 anni?") prima di chiedere preventivi reali alle banche. Ricorda che il risultato è una stima: la rata definitiva dipende dall'offerta effettiva e dal suo TAEG.

Domande frequenti

Come si calcola la rata del mutuo? Con la formula dell'ammortamento alla francese, che combina capitale, tasso mensile (TAN/12) e numero di rate. Il risultato è una rata costante per tutta la durata (nel tasso fisso).

Quali dati servono per calcolare la rata? Tre: l'importo del mutuo, il tasso di interesse (TAN) e la durata in anni. Con questi puoi usare la formula o un simulatore.

Perché allungando la durata la rata scende ma pago di più? Perché distribuisci il capitale su più mesi (rata più bassa), ma paghi interessi per più anni: il costo totale cresce.

La rata può cambiare nel tempo? Nel tasso fisso no, resta costante. Nel tasso variabile sì: si ricalcola in base all'Euribor, quindi può aumentare o diminuire.

Qual è la differenza tra TAN e TAEG nel calcolo? La rata si calcola sul TAN; il TAEG misura il costo complessivo includendo le spese accessorie. Per confrontare i mutui conta soprattutto il TAEG.

In sintesi

Calcolare la rata del mutuo è semplice una volta capita la logica: capitale, tasso e durata entrano nella formula dell'ammortamento alla francese e restituiscono una rata costante. Usa un simulatore per fare prove, ricorda che la durata bilancia rata e interessi totali, e confronta sempre il TAEG per sapere quanto costa davvero il finanziamento.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza personalizzata. Gli esempi numerici usano un tasso illustrativo e sono aggiornati a giugno 2026; verifica sempre rata, TAN e TAEG nelle offerte ufficiali delle banche.

Fonti: euribor-rates.eu — Euribor 3 mesi (10/06/2026); Facile.it — media tassi mutui giugno 2026 (10/06/2026). Esempi di calcolo verificati con la formula dell'ammortamento alla francese.