Tassi mutui oggi: quanto costano a luglio 2026 e cosa aspettarsi

"Quanto costa un mutuo oggi?" è la prima domanda di chi sta per comprare casa o pensa alla surroga. La risposta non è un numero solo: dipende dal tipo di tasso (fisso o variabile), dallo spread della banca e dal momento in cui firmi. Per orientarti servono due bussole: la media ufficiale dei tassi rilevata da Banca d'Italia e ABI, e i valori aggiornati degli indici (Euribor ed Eurirs) da cui nascono le offerte. Vediamo dove sono i tassi dei mutui a luglio 2026, perché sono a questi livelli dopo il rialzo BCE e come muoverti per ottenere le condizioni migliori.

Tassi mutui oggi: la fotografia di luglio 2026

Partiamo dai dati ufficiali, quelli che fotografano il costo reale dei mutui erogati alle famiglie.

Secondo Banca d'Italia ("Banche e moneta"), il TAEG medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni — cioè il tasso comprensivo degli oneri accessori — si è mosso nella prima parte del 2026 intorno al 3,8%-3,9%: 3,87% a gennaio e febbraio, 3,81% a marzo, 3,91% ad aprile 2026. Nello stesso periodo cresce la quota di chi sceglie il variabile: i nuovi mutui con periodo di tasso iniziale fino a 1 anno sono saliti al 20,4% (erano il 18,5% a dicembre 2025).

L'ABI (Associazione Bancaria Italiana), che misura il tasso medio sulle nuove operazioni di mutuo per l'acquisto di abitazioni, indica per maggio 2026 un valore del 3,49%.

I due numeri sembrano diversi ma raccontano la stessa storia da angolazioni differenti: il dato Banca d'Italia è un TAEG e include le spese accessorie, mentre quello ABI è un tasso più vicino al TAN. È la stessa distinzione che spieghiamo nella guida su TAN e TAEG: quando confronti le offerte, il numero da guardare è sempre il TAEG.

In sintesi: a metà 2026 un mutuo casa "medio" viaggia poco sotto o poco sopra il 3,5% come tasso e attorno al 3,9% come TAEG. Ma la media conta poco per il tuo caso specifico: quello che pagherai dipende da fisso o variabile, dal tuo profilo e dallo spread.

Fisso o variabile: quanto costano oggi

Il tasso di ogni mutuo nasce da una somma semplice: indice di mercato + spread della banca. L'indice cambia a seconda del tipo di mutuo.

Il variabile (Euribor + spread)

Nel mutuo a tasso variabile l'indice è l'Euribor, che segue da vicino le mosse della BCE. Alla rilevazione del 26 giugno 2026 l'Euribor valeva: 2,179% a 1 mese, 2,291% a 3 mesi, 2,596% a 6 mesi, 2,764% a 12 mesi. A questo la banca aggiunge il proprio spread per arrivare al TAN.

Il fisso (Eurirs + spread)

Nel mutuo a tasso fisso l'indice è l'Eurirs (IRS), che riflette le aspettative di lungo periodo e resta bloccato alla firma. Alla rilevazione del 29 giugno 2026 l'Eurirs valeva: 2,93% a 10 anni, 3,15% a 20 anni, 3,13% a 25 anni, 3,09% a 30 anni.

Con questi indici, oggi fisso e variabile "di partenza" sono molto vicini: la scelta non è più automatica come negli anni dei tassi bassi. Se vuoi capire quale conviene per la tua situazione, abbiamo dedicato una guida al confronto tasso fisso o variabile nel 2026.

Perché i tassi sono a questi livelli: il ruolo della BCE

Dietro i tassi dei mutui c'è sempre la Banca Centrale Europea. L'11 giugno 2026 la BCE ha alzato i tassi ufficiali di 25 punti base, portando il tasso sui depositi al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello marginale al 2,65%, con effetto dal 17 giugno 2026. È stato il primo rialzo dopo il 2023, motivato dalle nuove proiezioni sull'inflazione, attesa in media al 3,0% nel 2026, al 2,3% nel 2027 e al 2,0% nel 2028.

Cosa significa per i mutui? Il rialzo spinge verso l'alto soprattutto l'Euribor, quindi il variabile, mentre il fisso dipende più dalle aspettative di lungo periodo (l'Eurirs). La BCE ha ribadito un approccio "riunione per riunione", senza impegni predefiniti: la prossima decisione è attesa per il 23 luglio 2026. Per chi ha un mutuo o sta per accenderlo, conviene seguire questi appuntamenti, perché orientano l'andamento delle rate del variabile.

Cosa significa per la tua rata: un esempio

Per capire l'impatto pratico, ecco un caso concreto su un mutuo da 150.000 € in 25 anni (valori puramente illustrativi, con spread di esempio):

• Variabile: Euribor 3 mesi 2,29% + spread ipotetico 1,00% = TAN 3,29%, rata di circa 734 € al mese.

• Fisso: Eurirs 25 anni 3,13% + spread ipotetico 0,80% = TAN 3,93%, rata di circa 786 € al mese.

La differenza tra le due soluzioni, oggi, è di poche decine di euro al mese: è il segno di quanto fisso e variabile si siano riavvicinati. Per simulare la tua rata al variare di importo, durata e tasso, usa la guida al calcolo della rata del mutuo.

Come ottenere il tasso migliore oggi

Con i tassi su questi livelli, la differenza tra un'offerta e l'altra la fanno lo spread e le spese. Ecco come muoverti:

• Confronta sul TAEG, non sul TAN: chiedi a ogni banca il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) e metti a confronto i TAEG, che includono spread e spese accessorie.

• Punta a uno spread contenuto: è la parte decisa dalla banca e resta fissa per tutta la durata. Un profilo solido e più preventivi a confronto aiutano ad abbassarlo (vedi la guida allo spread del mutuo).

• Valuta la surroga se hai già un mutuo caro: la surroga ti permette di trasferire il mutuo a un'altra banca con un tasso migliore, senza costi e mantenendo il debito residuo.

• Sfrutta le garanzie: se hai i requisiti, il Fondo di garanzia prima casa può migliorare le condizioni, soprattutto per giovani e under 36.

Domande frequenti

Qual è il tasso medio dei mutui oggi? Secondo Banca d'Italia, il TAEG medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni è stato del 3,91% ad aprile 2026 (tra il 3,8% e il 3,9% nei mesi precedenti). Secondo l'ABI, il tasso medio sulle nuove operazioni è stato del 3,49% a maggio 2026. Sono medie: il tasso reale dipende da tipo di mutuo, profilo e spread.

Conviene di più il fisso o il variabile adesso? A luglio 2026 gli indici di partenza di fisso e variabile sono molto vicini, quindi non c'è una risposta valida per tutti: dipende da quanto vuoi proteggerti dagli aumenti e dalla tua propensione al rischio. Trovi un confronto ragionato nella guida dedicata a fisso o variabile nel 2026.

Perché i tassi dei mutui sono aumentati? Perché l'11 giugno 2026 la BCE ha alzato i tassi ufficiali di 0,25 punti (tasso sui depositi al 2,25%), il primo rialzo dopo il 2023, in risposta a un'inflazione attesa in media al 3,0% nel 2026. Il rialzo si trasmette soprattutto all'Euribor e quindi al variabile.

I tassi scenderanno nei prossimi mesi? Nessuno può garantirlo. La BCE decide "riunione per riunione" in base ai dati sull'inflazione; la prossima decisione è attesa per il 23 luglio 2026. Per questo conviene confrontare le offerte oggi e ricordare che, se lo scenario cambia, la surroga permette di rinegoziare il tasso senza costi.

Dove trovo il valore di Euribor ed Eurirs aggiornato? Sono pubblicati ogni giorno lavorativo. In questa guida riportiamo i valori di fine giugno 2026, ma cambiano di continuo: verifica sempre il dato del giorno prima di firmare.

In sintesi

A luglio 2026 i tassi dei mutui restano intorno al 3,5% come tasso medio (ABI, maggio 2026) e vicino al 3,9% come TAEG medio (Banca d'Italia, aprile 2026), con fisso e variabile molto ravvicinati dopo il rialzo BCE dell'11 giugno. Gli indici — Euribor per il variabile, Eurirs per il fisso — restano il riferimento da cui nascono le offerte, mentre lo spread fa la differenza tra una banca e l'altra. La strategia pratica non cambia: confronta le offerte sul TAEG, punta a uno spread basso e ricorda che la surroga ti consente di rincorrere condizioni migliori senza costi.

Articolo a cura della redazione di mutuisemplici.it — contenuto informativo, non costituisce consulenza personalizzata. I tassi medi citati sono medie ufficiali riferite ai mesi indicati; i valori di Euribor ed Eurirs sono aggiornati a fine giugno 2026 e cambiano ogni giorno lavorativo; l'esempio con TAN e rata è puramente illustrativo (spread ipotetico) e non costituisce un'offerta. Verifica sempre il dato del giorno e il TAEG nel PIES delle banche.

Fonti: BCE (decisione di politica monetaria 11/6/2026); Banca d'Italia ("Banche e moneta: serie nazionali"; guida "Comprare una casa"); ABI (Economia e Mercati Finanziari-Creditizi, maggio 2026); osservatori MutuiOnline.it e Facile.it (Euribor/Eurirs, 26 e 29/6/2026).